Capítulo VI Del juicio especial sobre arrendamiento de inmuebles

De la procedencia del juicio. Las disposiciones de este Capítulo les son aplicables a las controversias que versen sobre el arrendamiento inmobiliario. El Juez tendrá las más amplias facultades para decidir en forma pronta y expedita lo que en derecho convenga.

A las acciones que se intenten contra el fiador que haya otorgado fianza de carácter civil o terceros por controversias derivadas del arrendamiento, se aplicarán las reglas de este Capítulo, en lo conducente. Igualmente se sujetará a lo dispuesto en este Título la pretensión que intente el arrendatario para exigir al arrendador el pago de daños y perjuicios a que se refiere el artículo 1916 del Código Civil.

Requisitos de la demanda. Para el ejercicio de cualesquiera de las pretensiones previstas en este Capítulo, el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento correspondiente, en el caso de haberse celebrado por escrito.

En la demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención, las partes deberán exhibir las documentales que tengan en su poder o el escrito sellado mediante el cual hayan solicitado los documentos que no tuvieren en su poder, en los términos de los artículos 393 y 436 de este Código, y anunciar las pruebas que pretendan ofrecer en el período correspondiente.

Admisión, emplazamiento y contestación de la demanda. Una vez admitida la demanda con los documentos y copias requeridas, se correrá traslado de ella a la parte demandada.

El demandado deberá dar contestación y formular, en su caso, reconvención dentro de los cinco días siguientes a la fecha del emplazamiento. Si hubiere reconvención, se correrá traslado de ésta a la parte actora para que la conteste dentro de los cinco días siguientes a la fecha de notificación del auto que la admita.

Una vez contestada la demanda y, en su caso, la reconvención, o transcurridos los plazos para ello, el Juez concederá a las partes un plazo de cinco días para que ofrezcan las pruebas que no hubieren exhibido desde la demanda o la contestación y aquéllas que hubieren anunciado en los términos del artículo 637 de este Código.

Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior, el Juez admitirá las pruebas ofrecidas conforme a derecho y rechazará las que no lo sean, fijando la forma de preparación de las mismas, a efecto de que se desahoguen a más tardar en la audiencia de Ley, que deberá celebrarse dentro de los diez días posteriores al auto de admisión de pruebas.

Preparación y desahogo de pruebas. Desde la admisión de las pruebas y hasta la celebración de la audiencia se preparará el desahogo de aquéllas que hayan sido admitidas, de acuerdo a lo siguiente:

I.- La preparación de las pruebas quedará a cargo de las partes, por lo que deberán presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas y sólo en caso de que demuestren su imposibilidad de preparar directamente el desahogo de algunas de las pruebas que les fueron admitidas, el Juez, en auxilio del oferente, deberá expedir los oficios o citaciones y realizar el nombramiento de perito, poniendo a disposición de la parte oferente los oficios y citaciones respectivas, a efecto de que las partes preparen las pruebas y éstas se desahoguen a más tardar en la audiencia de Ley;

II.- Si llamado un testigo, perito o solicitado un documento que hayan sido admitidos como prueba, no se desahogaran éstas o más tardar en la audiencia, se declarará desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente.

Desarrollo de la audiencia de Ley. La audiencia de Ley a que se refiere los artículos anteriores se desarrollará conforme a las siguientes reglas:

I.- El Juez deberá estar presente durante toda la audiencia y exhortará a las partes a concluir el litigio mediante una amigable composición;

II.- De no lograrse la amigable composición se pasará al desahogo de pruebas admitidas y que se encuentren debidamente preparadas, dejando de recibir las que se no se encuentren preparadas. La audiencia no se suspenderá ni diferirá en ningún caso por falta de preparación o desahogo de las pruebas admitidas;

III.- Desahogadas las pruebas, las partes alegarán lo que a su derecho convenga y el Juez dictará de inmediato la resolución correspondiente.

Pago de rentas. En caso de que dentro del juicio a que se refiere este Capítulo se demande el pago de rentas atrasadas por dos o más meses, la parte actora podrá solicitar al Juez que la demandada acredite con los recibos de renta correspondientes o escritos de consignación debidamente sellados, que se encuentra al corriente en el pago de las rentas pactadas y de no acreditarlo, se procederá conforme a las reglas del embargo precautorio.

Domicilio legal. Para los efectos de este Capítulo siempre se tendrá como domicilio legal del demandado el inmueble objeto del arrendamiento.

Incidentes. Los incidentes no suspenderán el procedimiento. Se tramitarán en los términos del artículo 100 de este Código, pero la resolución se pronunciará en la audiencia del juicio, conjuntamente con la sentencia definitiva.

Trámite de las apelaciones. Para la tramitación de apelaciones respecto del juicio a que se refiere este Capítulo, se estará a lo siguiente:

I.- Las resoluciones y autos que se dicten durante el procedimiento y que sean apelables, una vez interpuesta la apelación, el Juez la admitirá, si procede, y reservará su tramitación para que se realice, en su caso conjuntamente con la tramitación de la apelación que se formule en contra de la sentencia definitiva por la misma parte apelante. Si no se presentara apelación por la misma parte en contra de la sentencia definitiva, se entenderán consentidas las resoluciones y autos que hubieren sido apelados durante dicho procedimiento; y II.- En los procedimientos de arrendamiento las apelaciones sólo serán admitidas en el efecto devolutivo.

*CAPÍTULO VI BIS DEL JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO NOTAS: REFORMA VIGENTE. - Adicionado el presente Título por artículo Unico del Decreto No. 859 publicado en el Periódico Oficial 4431 de 2005/12/21. Vigencia: 2005/12/22.

REFORMA VIGENTE.- Se reforma los artículos 644-A, 644-B, 644-C, 644-F y 644-H y adicionan un párrafo al articulo 644 -H y 644 -M., del Código Procesal Civil para el Estado Libre y Soberano de Morelos, por Decreto 587 del POEM de 2008/03/05

De la procedencia del juicio. El juicio de desahucio procede cuando se exige la desocupación de un bien inmueble, por falta de pago de tres o más mensualidades. La demanda deberá ir acompañada con el contrato de arrendamiento respectivo en el caso de haberse celebrado por escrito, en caso contrario, de haberse cumplido por ambos contratantes sin otorgamiento de documento, se justificará el acuerdo de voluntades por medio de información testimonial, prueba documental o cualquier otras bastante como medio preparatorio de juicio. Al escrito de demanda, se deberán acompañar las pruebas para acreditar las pretensiones, dichas pruebas deberán ser ofrecidas en los términos dispuestos por el artículo 391 de este Código.

Simultáneamente con el desahucio podrá reclamarse el pago de las rentas vencidas y de las que se sigan venciendo hasta ejecutarse el lanzamiento.

ARTICULO *644-A.- De la procedencia del juicio. El Juicio Especial de Desahucio debe fundarse en la falta de pago de tres o más mensualidades. La demanda deberá ir acompañada con el contrato de arrendamiento respectivo en el caso de haberse celebrado por escrito, en caso contrario, de haberse cumplido por ambos contratantes sin otorgamiento de documento se justificará el acuerdo de voluntades por medio de información testimonial, prueba documental o cualquier otra bastante como medio preparatorio de juicio. NOTAS: REFORMA VIGENTE. - Reformado por articulo primero del Decreto No. 587 publicado en el Periódico Oficial 4598 de 2008/03/05. Vigencia: 2008/03/06

Admisión, emplazamiento y contestación de la demanda. Presentada la demanda con el documento o las justificación correspondiente, dictará el auto el juez mandando requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique con el recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas y de no hacerlo, se le prevenga que dentro del término de treinta días si se trata de casa habitación, de sesenta días si sirve para giro mercantil o industrial y de noventa días si fuera rustica proceda a desocuparla apercibido del lanzamiento a su costa si no lo efectúa. Si lo pidiere el actor, en el mismo auto, mandará que se embarguen y depositen bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas. Mandará, para que en el mismo acto se emplace al demandado para que dentro del plazo de cinco días ocurra a contestar la demanda, oponer las excepciones que tuviere, ofreciendo en el mismo escrito, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 391 de este Código, las pruebas para acreditarlas, corriéndosele traslado de la demanda, con entrega de las copias de ley.

Transcurrido el plazo de cinco días, a partir de la fecha del requerimiento y emplazamiento, sin que el arrendatario conteste la demanda, oponga excepciones o siendo inadmisibles las que haga valer, a petición del actor, se dictará sentencia de desahucio en los términos del artículo 644 -H, condenando simultáneamente al pago de las rentas vencidas y a las que devenguen hasta la fecha del lanzamiento. NOTAS: REFORMA VIGENTE. - Reformado por articulo primero del Decreto No. 587 publicado en el Periódico Oficial 4598 de 2008/03/05. Vigencia: 2008/03/06.

De la suspensión de la diligencia del juicio. Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario, con el recibo de renta correspondiente, haber hecho el pago de las pensiones reclamadas, o acredite con los escritos de consignación debidamente sellados o exhibiere su importe, se suspenderá la diligencia, asentándose en ella el hecho y agregándose el justificante de pago para dar cuenta al juzgado. Si se hubiere exhibido el importe se mandará entregar al actor sin más trámites y se dará por terminado el procedimiento. Si se exhibiere el recibo de pago se mandará dar vista al actor por el término de tres días, y si lo objeta, se citará para la audiencia de pruebas y alegatos, a que se refiere el artículo 650 de este Código, y en caso de no objetarla, se dará por concluida la instancia. NOTAS: REFORMA VIGENTE. - Reformado por articulo primero del Decreto No. 587 publicado en el Periódico Oficial 4598 de 2008/03/05. Vigencia: 2008/03/06.

De la suspensión de la providencia de lanzamiento. Cuando durante el plazo fijado para el desahucio exhiba el arrendatario el recibo de las pensiones debidas, escritos de consignación debidamente sellados o el importe de ellas, se dará por terminada la providencia de lanzamiento sin condenación de costas. Si el recibo de rentas o escritos de consignación debidamente sellados presentados son de fecha posterior, o la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del término señalado por el desahucio, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenará al arrendatario al pago de las costas causadas. NOTAS: REFORMA VIGENTE.- Adicionado por artículo Unico del Decreto No. 859 publicado en el Periódico Oficial 4431 de 2005/12/21. Vigencia: 2005/12/22.

Irrenunciabilidad. Los beneficios que este capítulo concede a los arrendatarios no son renunciables. NOTAS: REFORMA VIGENTE.- Adicionado por artículo Unico del Decreto No. 859 publicado en el Periódico Oficial 4431 de 2005/12/21. Vigencia: 2005/12/22

Excepciones distintas a las de pago. En caso de que se opongan excepciones por el arrendatario distintas a las de pago, sólo serán admisibles si se hacen valer ofreciendo sus pruebas; se mandará dar vista con ellas al actor, citándose para audiencia de pruebas y alegatos dentro de los cinco días siguientes teniendo en cuenta que esta audiencia debe efectuarse antes del vencimiento fijado para el lanzamiento.

En esta audiencia, concurran o no las partes, se dictará resolución declarando si el arrendatario ha justificado o no sus excepciones, y si debe procederse o no al lanzamiento.

Son improcedentes la reconvención y la compensación. NOTAS: REFORMA VIGENTE.- Adicionado por artículo Unico del Decreto No. 859 publicado en el Periódico Oficial 4431 de 2005/12/21. Vigencia: 2005/12/22

De la sentencia. Si las excepciones fueran declaradas procedentes, en la misma resolución, dará el Juez por terminada la providencia de lanzamiento, en caso contrario, en la sentencia, se señalará el plazo para la desocupación, que será el que falte para cumplirse el señalado en el artículo 644 - B. En la misma sentencia se condenará al arrendatario en su caso, a pagar al actor las rentas insolutas vencidas y las que se devenguen hasta que se lleve a cabo el lanzamiento.

La sentencia que decrete el desahucio será apelable en el efecto devolutivo, y podrá ejecutarse sin otorgamiento de garantía. La sentencia que niegue el desahucio, será apelable en el efecto suspensivo. NOTAS: REFORMA VIGENTE. - Reformado por articulo primero y articulo segundo del Decreto No. 587 publicado en el Periódico Oficial 4598 de 2008/03/05. Vigencia: 2008/03/06. OBSERVACIÓN: Fe de erratas publicada en el Periódico Oficial “Tierra y Libertad” No. 4606 de fecha 2008/04/09.

De las facultades del juez en la ejecución de la sentencia. Cuando en la ejecución de sentencia se trate de desalojar a alguna persona o familia, podrá el juez prorrogar por un mes más el plazo fijado para la desocupación si el interesado acredita que está impedido para salir de la casa por causa de enfermedad o por alguna otra circunstancia grave. NOTAS: REFORMA VIGENTE.- Adicionado por artículo Unico del Decreto No. 859 publicado en el Periódico Oficial 4431 de 2005/12/21. Vigencia: 2005/12/22.

De la diligencia de lanzamiento. La diligencia que ejecute la providencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado o en su defecto cualquier persona de la familia, doméstico, portera o portero, agente de la policía o vecinos y en caso necesario se procederá al rompimiento de cerraduras. Los muebles u objetos que en la casa se encuentren si no hubiere persona de la familia del arrendatario que los recoja u otra persona autorizada para ello, se remitirán por inventario al local que designe la autoridad administrativa, dejándose constancia de esta diligencia en autos. NOTAS: REFORMA VIGENTE.- Adicionado por artículo Unico del Decreto No. 859 publicado en el Periódico Oficial 4431 de 2005/12/21. Vigencia: 2005/12/22.

De las garantías en el requerimiento. Al hacer el requerimiento se embargarán y depositarán bienes suficientes para cubrir las pensiones reclamadas, si así se hubiere decretado, lo mismo se observará al ejecutarse el lanzamiento.

El arrendatario podrá antes de la diligencia de remate que se celebre respecto de los bienes embargados librarlos cubriendo las pensiones que adeude. NOTAS: REFORMA VIGENTE.- Adicionado por artículo Unico del Decreto No. 859 publicado en el Periódico Oficial 4431 de 2005/12/21. Vigencia: 2005/12/22.

Del domicilio legal en el juicio. Para la ejecución del desahucio se tiene como domicilio legal del ejecutado la finca o departamento de cuya desocupación se trata. NOTAS: REFORMA VIGENTE.- Adicionado por artículo Unico del Decreto No. 859 publicado en el Periódico Oficial 4431 de 2005/12/21. Vigencia: 2005/12/22

Para el caso de inexistencia de disposición expresa o de que la que exista sea imprecisa o insuficiente, en relación con el juicio de desahucio, se aplicarán e interpretarán las reglas establecidas para el juicio especial de arrendamiento. NOTAS: REFORMA VIGENTE. - Adicionado por artículo segundo del Decreto No. 587 publicado en el Periódico Oficial 4598 de 2008/03/05. Vigencia: 2008/03/06. OBSERVACIÓN: Fe de erratas publicada en el Periódico Oficial “Tierra y Libertad” No. 4606 de fecha 2008/04/09.