Capítulo IV De los Remates

Toda venta que conforme a la ley deba hacerse en subasta o almoneda, se ajustará a las disposiciones contenidas en este Título, salvo los casos en que la ley disponga otra cosa.

Todo remate de bienes raíces será público y deberá celebrarse en el Juzgado en que actúe el Juez que fuere competente para la ejecución.

No podrá procederse al remate de bienes raíces, sin que previamente se haya pedido al Registro Público de la Propiedad, certificado de libertad o de los gravámenes del predio y sin que se haya citado a los acreedores que aparezcan de dicho certificado; éste comprenderá los últimos diez años, pero si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá al Registro el relativo al período transcurrido desde la fecha de aquél, hasta la en que se decretó la venta. En defecto de los datos que pueda ministrar el Registro Público de la Propiedad, deberá el Juez recabar previamente constancia de la Oficina Catastral respectiva para cerciorarse, al menos por este medio, de que la persona contra quien se pretende fincar el remate, es la misma en cuyo favor estuviere empadronada la finca de que se trata; si esto no fuere así, el remate no se llevará a efecto.

Si del certificado aparecieren gravámenes, se hará saber a los acreedores el estado de la ejecución para que intervengan en la subasta de los bienes, si les conviniere.

La citación de los acreedores se hará personalmente en su domicilio, que deberá indicar el ejecutante si le fuere conocido; en caso contrario, se llevará a efecto en las mismas convocatorias del remate.

Los acreedores citados, conforme al artículo anterior, tendrán derecho:

I. Para intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer al Juez las observaciones que estimen oportunas para garantizar sus derechos;

II. Para recurrir el auto de aprobación del remate, en su caso; y

III. Cuando el estado de los autos lo permita, para nombrar a su costa un perito que con los nombrados por el ejecutante y el ejecutado, practique el avalúo de la cosa. Nunca disfrutarán de este derecho después de practicado el avalúo por los peritos de las partes o el tercero en discordia, ni cuando la valorización se haga por otros medios.

El avalúo se practicará observando las reglas establecidas para la prueba pericial por este Código.

Justipreciados los bienes, si fueren raíces se anunciará su venta señalando día y hora para la almoneda, por medio de edictos que se publicarán por dos veces de diez en diez días, en el Boletín Judicial o en el Periódico Oficial, y en un Diario de los de mayor circulación, a juicio del juez. A petición de las partes, y a su costa, el juez puede usar, además de los mencionados, algún otro medio de publicidad para convocar postores. También previo a petición del ejecutante, se podrá comunicar en el anuncio de la venta que se admitirán postores que ofrezcan el pago del remanente del precio en los plazos y condiciones que éste señale.

Antes de aprobarse en definitiva el remate o declararse la adjudicación el deudor podrá librar sus bienes pagando principal y costas. Después de fincado quedará irrevocable la venta, salvo pacto o convenio en contrario de las partes y el adjudicatario, el cual en todo caso deberá constar por escrito y ratificado ante la autoridad judicial.

Si los bienes raíces estuvieren situados en diversos lugares, en todos éstos se publicarán los edictos en los sitios de costumbre y en las puertas de los juzgados respectivos.

En el caso a que se refiere este artículo, se amplia rá el término de publicación de los edictos, concediéndose el que el Juez estime necesario en atención a la distancia y a la dificultad de las comunicaciones.

Será postura legal, la que cubra las dos terceras partes del avalúo o del precio fijado a la finca hipotecada por los contratantes, la cual se exhibirá siempre mediante billete de depósito.

Para tomar parte en la subasta, los licitadores deberán presentar por escrito su postura y consignar previamente, en la Secretaría de Planeación, Administración y Finanzas del Estado o Delegación correspondiente, a disposición del juzgado, una cantidad igual por lo menos al veinticinco por ciento del importe total de la postura legal para el remate, sin cuyos requisitos no serán admitidos. Se devolverán los certificados de depósito a sus respectivos dueños acto continuo al remate, excepto la del mejor postor que se conservará en depósito como garantía del cumplimiento de sus obligaciones y, en su caso, como parte del precio de la venta.

El ejecutante podrá tomar parte en la subasta y mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar el depósito prevenido en el artículo anterior, si el importe de su crédito, reconocido en la sentencia cubre el veinticinco por ciento a que el citado artículo se refiere.

La postura deberá contener:

I. Las generales del postor;

II. El precio que se ofrezca por la finca y la forma de cubrirlo;

III. El interés que deba causar la suma que se queda reconociendo, en el caso de que el ejecutante así lo aceptare;

IV. La sumisión al Juez que practica el remate para que haga cumplir el contrato; y

V. La constancia de haberse hecho el depósito a que se refiere el artículo 560

El postor no puede rematar para un tercero sino con poder y cláusula especial, quedando prohibido hacer posturas reservándose la facultad de declarar después el nombre de la persona para quien se hizo.

Desde que se anuncia el remate y durante éste, se pondrán de manifiesto las constancias de autos, escrituras, planos, avalúos y demás documentos que hubiere; y estarán a la vista los avalúos.

El juez ejecutor decidirá de plano toda cuestión que se suscite durante la subasta y de sus resoluciones no se admitirá recurso alguno, a menos que la ley disponga otra cosa.

El día del remate, a la hora señalada, el juez ordenará al secretario levante certificación de la publicación de los edictos, pasará lista de los postores presentados; hecho lo anterior, procederá al remate sin admitir nuevos postores. Enseguida revisarán las propuestas presentadas desechando, desde luego, las que no tengan postura legal y los demás requisitos que mencione el artículo 562

Calificadas de buenas las posturas, el juez las leerá en voz alta por sí mismo o mandará que las lea el secretario, para que los postores presentes puedan mejorarlas. Si hubiere varias posturas legales el juez decidirá cuál es la preferente, siendo iguales, se tendrá como tal la primera en tiempo.

Hecha la declaración de la postura preferente, el Juez preguntará si la mejora alguno de los licitadores. En caso de que dentro de los cinco minutos que sigan a la pregunta alguno la mejore, interrogará de nuevo si algún otro postor mejora la puja; y así sucesivamente con respecto a las pujas que se hagan. En cualquier momento en que pasados cinco minutos de hecha la pregunta correspondiente, no se mejore la última postura o puja, declarará el Tribunal fincado el remate en favor del postor que hubiere hecho aquélla.

Dentro de los tres días siguientes al en que se fincó el remate, el juez de oficio revisará el procedimiento de ejecución y dictará auto aprobando o no el remate. Contra esta resolución se da el recurso de apelación en ambos efectos cualquiera que sea la cuantía que represente la postura legal.

Una vez que cause estado el auto que aprobó el remate, mandará el juez a solicitud del interesado que dentro de los tres días siguientes se otorgue al comprador la escritura de adjudicación correspondiente, conforme a los términos de su postura, y que se le entreguen los bienes rematados. Asimismo prevendrá al comprador que consigne ante él o ante el Notario que va a autorizar la escritura respectiva el precio del remate.

Si el comprador no consigna el precio en el plazo que el juez le señale, o por su culpa dejaré de tener efecto la venta, se procederá a nueva subasta como si la anterior no se hubiere celebrado, y perderá el postor el depósito a que se refiere el artículo 5 60 en beneficio del ejecutado, pero se aplicará al ejecutante, si éste lo solicita en abono de su crédito.

No habiendo postor, quedará al arbitrio del ejecutante pedir, en el acto de la diligencia o dentro de los tres días que sigan a su celebración, que se le adjudiquen los bienes en el precio que sirvió de base para el remate o que se saquen de nuevo a pública subasta con rebaja del diez por ciento de la tasación.

La segunda y ulteriores subastas se anunciarán mandando publicar un solo edicto y se celebrarán en igual forma que la anterior.

Si en las subsecuentes subastas, tampoco hubiere licitadores, el actor podrá pedir o la adjudicación por el precio de la postura legal en la almoneda o que se le entreguen en administración los bienes para aplicar su producto al pago de los intereses y extinción del capital y de las costas.

Cualquier liquidación que tenga que hacerse de los gravámenes que afecten a los inmuebles vendidos, gastos de ejecución y demás, se regulará por el juez con un escrito de cada parte y resolución dentro del tercer día la que no admite recurso.

Se deroga.

Una vez consignado el precio se hará saber al deudor que dentro del tercer día otorgue la escritura de venta a favor del comprador, apercibiéndolo que de no hacerlo, el Juez lo hará en su rebeldía y haciéndolo constar así.

Otorgada la escritura se darán al comprador los títulos de propiedad, apremiando en su caso al deudor para que los entregue, y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador, dándose las órdenes necesarias, aún la de desocupación de fincas habitadas por el deudor o por terceros que no tuvieren contrato para acreditar el uso de los bienes con arreglo al Código Civil. También se le dará a conocer como dueño a las personas que para el efecto designe.

Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance y si hubiere costas pendientes de liquidar, se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas, hasta que sean aprobadas las que faltaren de pagarse; pero si el ejecutante no formula su liquidación dentro de lo ocho días siguientes al en que se hizo el depósito, a solicitud del ejecutado, podrá el Juez ordenar la devolución.

En el caso de créditos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda que sea susceptible de integrar el Patrimonio de Familia previsto por el Código Civil, se estará a lo siguiente:

I. Con el precio del remate, se pagarán las prestaciones establecidas en la sentencia a favor del acreedor, dejando el remanente a disposición del deudor, salvo mejor derecho de terceros; y

II. Cuando el precio del remate no sea suficiente para cubrir las prestaciones establecidas en la sentencia, se pagará al acreedor hasta donde alcance, dando el juez por extinguidas y pagadas en su totalidad las obligaciones del deudor.

Las mismas reglas se seguirán cuando el acreedor acepte recibir el bien inmueble por parte del deudor como dación en pago, previo avalúo por perito designado por el Juez.

Si la ejecución se hubiere despachado a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro, de la misma especie, de ulterior grado, el importe de los créditos hipotecarios preferentes, de que la finca rematada deba responder, se consignará ante el Juzgado correspondiente y el resto se entregará sin dilación al ejecutante, si notoriamente fuere inferior a su crédito o lo cubriere.

Si excediere se le entregarán capital e intereses y las cosas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor a no ser que se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas.

El acreedor que se adjudique la cosa reconocerá a los demás hipotecarios preferentes sus créditos para pagarlos al vencimiento de sus escrituras y entregará al deudor, al contado, lo que resulte libre del precio, después de hecho el pago.

Cuando se hubiere seguido la vía de apremio en virtud de títulos al portador, con hipoteca inscrita sobre la finca vendida, si existieren otros títulos de igual derecho, se prorrateará entre todos el valor líquido de la venta, entregando al ejecutante lo que le corresponda y se depositará la parte perteneciente a los demás títulos hasta su cancelación.