Capítulo III Juicio especial de desahucio

Requisitos para la procedencia del juicio de desahucio. El juicio de desahucio procede cuando se exige la desocupación de una finca o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta. Con la demanda se acompañará el contrato escrito del arrendamiento, cuando ello fuera necesario para la validez del acto conforme al Código Civil. En caso de no ser necesario contrato escrito o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documentos, o éste se haya extraviado o destruido, se justificarán estas circunstancias por medio de información testimonial, prueba documental o cualquiera otra bastante, que se recibirá como medio preparatorio del juicio.

La demanda de desahucio procederá contra el arrendatario o sus causahabientes.

Simultáneamente con el desahucio podrá reclamarse el pago de las rentas vencidas y de las que se sigan venciendo hasta que tenga verificativo el lanzamiento.

Contenido del auto de ejecución. Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente, dictará auto el juzgador mandando requerir al inquilino, para que en el acto de la diligencia justifique con el recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que dentro de treinta días si la finca sirve para habitación; dentro de cuarenta días si sirve para giro mercantil o industrial, o dentro de noventa días si fuere rústico, proceda a desocuparla, apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa. Si lo pidiere el actor, en el mismo auto, mandará que se embarguen y depositen bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas. Mandará que en el mismo acto se le emplace para que dentro de nueve días ocurra a oponer las excepciones que tuviere, corriéndole traslado de la demanda, con entrega de las copias de ley.

Reglas para la ejecución del auto inicial. Será domicilio legal para hacer el requerimiento y traslado a que se refiere el artículo anterior, la finca o departamento de cuya desocupación se trate. La diligencia se entenderá con el demandado si estuviere presente, y si no lo estuviere, con cualquier persona que se encuentre en dicho domicilio, excepto si fuere empleado o dependiente del propietario. Si el local se encuentra cerrado, podrá entenderse con el agente de la policía o con el vecino más inmediato, fijándose en este caso en la puerta, un instructivo haciéndose saber el objeto de la diligencia y la fecha en que se llevó a cabo.

Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario, con los recibos correspondientes, haber hecho el pago de las pensiones reclamadas, o exhibiere su importe, o copia sellada de recibido por un juzgado, de escritos de ofrecimiento de pago a los que se hubieren acompañado las constancias de depósito respectivos, se suspenderá la diligencia, asentándose constancia de estas circunstancias en el acta, agregándose los justificantes que se presenten para dar cuenta al juzgador de conocimiento. Si se exhibiere el importe, se mandará entregar al actor sin más trámite y se dará por terminado el procedimiento.

Si se exhibieren copias de escritos de ofrecimiento de pago, con los requisitos que se indican en el párrafo anterior, se pedirán los originales por oficio al juzgado en que se encuentren, así como los correspondientes certificados.

Recibidos éstos, y una vez verificado que las consignaciones sean correctas, se dará por terminado el procedimiento, ordenándose entregar los certificados al arrendador a cambio de los recibos correspondientes.

En caso de presentarse recibos de pago, se mandará dar vista al actor por el término de tres días; si no los objeta, se dará por concluido el juicio; si los objeta se citará para la audiencia de pruebas y alegatos a que se refiere el artículo 617

Pago del arrendatario. Cuando durante el plazo fijado para el desahucio exhiba el inquilino el recibo de las pensiones debidas o el importe de ellas, después de que concluya la vista que se le deberá correr a la contraparte por el término de tres días, dará el juzgador por terminada la providencia del lanzamiento, sin condenación en costas.

Si el recibo presentado es de fecha posterior, o la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del término señalado para el desahucio; también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenará al inquilino al pago de las costas causadas.

Irrenunciabilidad de los plazos. Los plazos que este capítulo concede a los inquilinos son irrenunciables.

Oposición del demandado al desahucio. El arrendatario podrá oponerse al desahucio, pero sólo será admisible la oposición cuando se funde en cualquiera de las excepciones siguientes:

I. Pago;

II. Impedimento total o parcial del uso de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor, en los términos del Código Civil;

III. Privación de uso, proveniente de la evicción, en los términos del Código Civil; y

IV. Privación de uso total o parcial por causa de reparaciones en los términos del Código Civil.

Las excepciones sólo serán admisibles si se hacen valer ofreciendo sus pruebas, y en caso de que la privación de uso sea parcial, el arrendatario deberá exhibir la diferencia entre lo que reclame por concepto de reducción de rentas y la renta estipulada en el contrato.

Cualquier otra excepción, inclusive la reconvención y la compensación, son improcedentes en los juicios de desahucio.

Opuestas las excepciones se mandará dar vista al actor, quien podrá ofrecer las pruebas que estime oportunas, admitidas, se citará para la audiencia de pruebas, alegatos y sentencia; que deberá efectuarse antes del vencimiento del término fijado para el lanzamiento. En esta audiencia concurran o no las partes se dictará resolución declarando si el arrendatario ha justificado o no sus excepciones y si debe procederse o no al lanzamiento.

Si no se ofrecen pruebas se citará para resolución.

En la misma sentencia se condenará, en su caso, al arrendatario a pagar al actor las rentas insolutas vencidas y las que devenguen hasta que se verifique el lanzamiento.

Sentencia. Si las excepciones fueren declaradas fundadas en la misma resolución, dará el tribunal por terminada la providencia de lanzamiento. En caso contrario, en la sentencia se señalará el plazo para la desocupación, que será el que falte para cumplirse el señalado por el artículo 613

Impugnación de la sentencia. La sentencia que decrete el desahucio, será apelable en el efecto devolutivo y se ejecutará sin el otorgamiento de garantía, pero si en el momento de la diligencia de lanzamiento se pagan o se comprueba haberse pagado o consignado las rentas adeudadas, se dará por terminada dicha diligencia. La sentencia que niegue el desahucio, será apelable en el efecto suspensivo.

Diligencia de lanzamiento. La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado si se encontrare presente y si no se encontrare con cualquier persona que se encuentre en el domicilio, o con el agente de la policía o vecino más inmediato, pudiéndose romper las cerraduras de la puerta si fuere necesario. Los muebles y objetos que en la casa se encuentren si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a la oficina de Seguridad Pública correspondiente o al local que designe la autoridad administrativa, dejándose constancia de esta diligencia en el expediente.