Título Decimoquinto Hipoteca

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de un tercero.

La hipoteca sólo puede recaer sobre inmuebles ciertos y determinados, o sobre los derechos reales que en ellos estén constituidos.

Siempre que fueren hipotecadas fincas sujetas a gravámenes reales, no comprenderá la hipoteca sino el valor de las mismas fincas, deduciendo el del gravamen real, o la prestación correspondiente a cinco años, si la obligación fuere de rentas o pensiones anuales.

La hipoteca de predios sólo comprende:

I. El área o superficie nuda que sirve de base a los edificios;

II. Los edificios y cualesquiera otras construcciones existentes al tiempo de constituirse la hipoteca o ejecutados por el dueño con posterioridad;

III. Las accesiones y mejoras permanentes que tuviere el predio, y que aumenten el área y sus edificios y construcciones;

IV. Los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;

V. Los animales que en la escritura constitutiva de la hipoteca se hayan fijado como pie de cría en los predios a que se refiere la fracción X del artículo 793

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno, no comprende el área.

Si los muebles de que se habla en el artículo 2391, fracción IV, fueren enajenados antes de la constitución de la hipoteca, no tendrá acción el acreedor hipotecario, ni contra el dueño de la cosa ni contra tercer poseedor.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código.

Los bienes pertenecientes a personas que no tienen la libre disposición de ellos, no pueden ser hipotecados sino con las formalidades que para su respectivo caso establece este Código.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, estará éste obligado a constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor, y en caso contrario a pagarle todos los daños y perjuicios.

No se podrán hipotecar:

I. Los frutos y rentas pendientes, con separaciones del predio que los produzcan;

II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria; a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose en todo caso la de aguas, la cual podrá ser hipotecada;

IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

V. El uso y la habitación;

VI. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca subsistirá aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Dividida entre varias fincas la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito, y pagada la parte de éste con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por igual a quien interese, la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.

Si el inmueble hipotecado se hiciere, por culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir anticipadamente el pago o que se mejore la hipoteca a su satisfacción.

Cuando la disminución del valor se verifique sin culpa del deudor, no estará obligado a anticipar el pago si mejorare la hipoteca a satisfacción del acreedor.

Si la finca estuviere asegurada, y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de hipotecar, no convalecerá aunque el constituyente adquiera después el derecho de que carecía.

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecario (sic) no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por más de un año.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses y de que se haya tomado razón de esta esta (sic) estipulación en el Registro Público.

El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

La hipoteca puede ser constituida, tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponda en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

(ADICIONADO [N. DE E. REFORMADO], P.O. 6 DE OCTUBRE DE 1989)

La hipoteca sólo puede ser constituida en escritura pública o en los títulos a que se refiere el segundo párrafo del artículo 1815 de este Código.

La hipoteca nunca es tácita ni general; para producir efecto contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria, en el segundo, necesaria.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción.