Artículo 959 Código Civil del Estado de Chihuahua

Derogado.

[Artículo derogado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No78 del 30 de artículo 960 Derogado.

[Artículo derogado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 961 Derogado.

[Artículo derogado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 962 Derogado.

[Artículo derogado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 963 Para la realización de obras en los bienes comunes e instalaciones generales, en cualquiera de los tipos de condominio que reglamenta este Código, se observará lo siguiente:

I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación y, para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el administrador, previo permiso de las autoridades competentes, bastando la conformidad en su caso del comité consultivo y de vigilancia;

II. Los condóminos podrán acordar la reparación de los vicios de construcción de los bienes comunes e instalaciones generales en la proporción que cada uno represente sobre el valor total del condominio, salvo pacto en contrato y sin perjuicio de hacer exigible la responsabilidad al enajenante;

III. Para realizar obras que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad no aumenten el valor del condominio, u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, se requerirá el 51% del total de votos de los condóminos, reunidos en la Asamblea, en los términos de la fracción III del Artículo 964 de este Código;

IV. Las reparaciones o reposiciones urgentes, en los bienes comunes e instalaciones generales, podrán ser efectuadas por los condóminos, en caso de faltar el administrador, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento u operación.

En ningún caso se realizarán obras que puedan poner en peligro la estabilidad y conservación del condominio o que afecten la seguridad o comodidad del mismo, así como que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque únicamente sea a un solo condómino ni que demerite cualquier otra propiedad de un tercero. En los dos últimos casos, las obras podrán llevarse a cabo si existe acuerdo de por lo menos el 75% de los condóminos, y en el último, además, si se indemniza al afectado. [Fe de erratas al Decreto No. 1130-98 X P.E. publicada en el P.O.E. No. 61 del 29 de julio del 2000]

Si las obras se refieren a edificaciones, deberá contarse con los permisos de las autoridades correspondientes.

Se aplicarán, en todo lo conducente, las normas anteriores a los condominios horizontales o mixtos tanto en lo que respecta a mantenimiento y cuidado de las áreas de uso común, como las de propiedad exclusiva de cada condómino, las que deberán someterse a las limitaciones que señale el Reglamento de Condominio y Administración.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130 98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 964 La asamblea general de condóminos es el órgano supremo del condominio. Las asambleas generales podrán ser ordinarias o extraordinarias y serán convocadas por un administrador o en su caso por el comité consultivo y de vigilancia. Las asambleas generales se regirán por lo siguiente:

I. Las ordinarias deberán celebrarse, por lo menos, una vez al año y las extraordinarias podrán celebrarse en cualquier tiempo, cuando se traten asuntos de su competencia;

II. Las asambleas generales se celebrarán en el municipio donde se encuentre ubicado el condominio;

III. Cada condómino gozará de un número de votos equivalente al porcentaje del valor que su propiedad represente en el total del condominio, de acuerdo con la escritura constitutiva correspondiente del mismo;

IV. La votación será personal, nominal y directa, pudiéndose delegar la representación y determinar otras formas y procedimientos, si la escritura constitutiva o el reglamento de condominio y administración lo permite;

V. Las resoluciones de la Asamblea, se tomarán por mayoría simple de votos presentes, excepto en los casos en que el presente Código, la escritura constitutiva o el reglamento de condominio y administración establezcan una mayoría especial;

VI. Cuando un solo condómino represente más del 50 por ciento de los votos, se requerirá además, el 25 por ciento de los votos restantes, para que sean válidos los acuerdos;

VII. Será presidente y secretario de las asambleas quienes sean señalados como tales en el reglamento de condominio y administración. No estando presentes éstos, o a falta de tal designación, los condóminos presentes determinarán quiénes fungirán con tal carácter. El Presidente designará de entre los concurrentes a dos personas que actuarán como escrutadores, a fin de constatar la existencia del quórum;

VIII. Las actas de las asambleas serán firmadas por su presidente y secretario, y en su caso, por un miembro del Comité Consultivo y de Vigilancia y si es necesario serán protocolizadas ante Notario Público, y; [Fe de erratas al Decreto No. 1130-98 X P.E. publicada en el P.O.E. No. 61 del 29 de julio del 2000]

IX. Los condóminos que representen por lo menos el 25 por ciento de los votos podrán convocar a asamblea cuando en dos ejercicios consecutivos no se haya celebrado la asamblea ordinaria anual.

Las Asambleas Generales podrán celebrarse sin necesidad de convocatoria, siempre y cuando al momento de la votación se encuentren presentes todos los condóminos o sus representantes.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 965 Las Convocatorias para la celebración de las asambleas generales se deberán hacer cuando menos con 10 días naturales de anticipación, salvo que en el reglamento de condominio y administración se establezca un plazo mayor. La convocatoria deberá indicar el lugar, hora y día en que se celebrará la asamblea, así como el orden del día, la cual será firmada por quien la realice y se notificará en el domicilio, que tenga registrado la administración, de cada condómino.

Cuando la asamblea ordinaria se celebre en virtud de la primera convocatoria requerirá un quórum del 51% de los votantes; cuando sea necesario realizar una segunda convocatoria, la asamblea se llevará a cabo con los condóminos presentes. En las asambleas extraordinarias en primera y en ulteriores convocatorias se requerirá por lo menos un quórum del 51% de los votantes, salvo que en la escritura constitutiva se establezca quórum o mayoría calificada.

Los acuerdos adoptados por la Asamblea en los términos de este Código, de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración serán obligatorios para todos los condóminos, aun para los ausentes o disidentes.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 966 La asamblea general ordinaria tendrá las siguientes facultades y obligaciones:

I. Nombrar y remover libremente al administrador y fijarle en su caso su retribución o emolumentos en los términos del reglamento de condominio y administración;

II. Precisar las responsabilidades del administrador frente a terceros y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquél, ejecutados en o con motivo del desempeño de su cargo;

III. Nombrar y remover libremente en forma total o parcial al comité consultivo y de vigilancia;

IV. Resolver en su caso sobre la clase y monto de la garantía del desempeño de su cargo que deba de otorgar el administrador;

V. Aprobar los manuales operativos y examinar, y en su caso, aprobar el informe de la cuenta anual que someta el administrador a su consideración;

VI. Discutir y en su caso aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente;

VII. Establecer el monto, plazo y forma de pago de las cuotas ordinarias a cargo de los condóminos y aprobar la constitución y los fondos de reserva, gastos, mantenimiento, operación, administración y otros que sean necesarios para el condominio.

VIII. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el administrador o alguno de los condóminos infrinja este Código, el reglamento de condominio y administración o la escritura constitutiva y en su caso nombrar delegados especiales para tal efecto;

IX. Instruir al administrador para el cumplimiento de lo previsto en este Código;

X. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador, pudiendo nombrar delegados especiales para la ejecución de actos concretos.

XI. Las demás que le confieran este Código, la escritura constitutiva, el reglamento de condominio y administración y demás preceptos legales aplicables.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 967 Las Asambleas Extraordinarias de condóminos tendrán las siguientes facultades y obligaciones:

I. Modificar la escritura constitutiva o el reglamento de condominio y administración;

II. Aprobar la reconstrucción de la unidad en caso de destrucción, ruina o vetustez del condominio.

III. Cambiar el destino general del régimen de condominio o hacer alteraciones substanciales al mismo;

IV. Aprobar las aportaciones extraordinarias.

V. Acordar la extinción del régimen de propiedad en condominio.

VI. Las demás que establezcan la escritura constitutiva y en el reglamento.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 968 Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la asamblea de condóminos en los términos de este Código, de la escritura constitutiva y del reglamento de

condominio y administración; quien que de acuerdo a los mismos, tendrá las siguientes facultades y obligaciones:

I. El administrador tendrá bajo su custodia el libro de actas correspondiente, en donde se deberá llevar el acta levantada con motivo de cada asamblea y se conservarán como apéndice de dichas actas los documentos relativos a la asamblea misma;

II. Cuidar y vigilar los bienes de los condóminos y los servicios comunes de conformidad a lo establecido en el reglamento de condominio y administración;

III. Llevar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, los cuales deberán estar en disposición de los condóminos, para consulta en los términos que se establezcan en el reglamento de condominio y administración;

IV. Atender la operación y mantenimiento de las instalaciones y servicios comunes;

V. Realizar todos los actos de administración, créditos, cobranzas y conservación del condominio y los demás que se establezcan en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración;

VI. Realizar las obras necesarias en los términos de este Código, la escritura constitutiva o el reglamento de condominio y administración;

VII. Ejecutar los acuerdos de las asambleas;

VIII. Recaudar de los condóminos las cuotas, aportaciones extraordinarias o cualquier tipo de contribución que a cada uno corresponda pagar para los fondos de mantenimiento, operación, administración, reserva y demás que se establezcan en el reglamento de condominio y administración;

IX. Efectuar los gastos de mantenimiento, operación y administración del condominio con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento de condominio y administración o en su caso conforme a la resolución de la asamblea;

X. Otorgar el recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan aportado para los fondos de mantenimiento, operación, administración, reserva y demás que se establezcan en el reglamento de condominio y administración;

XI. Entregar a cada condómino la relación pormenorizada de los gastos realizados y los saldos de los fondos existentes, en los términos previstos en el reglamento de condominio y administración;

XII. Convocar a asamblea en los términos previstos por este Código, por la escritura constitutiva o por el reglamento de condominio y administración;

XIII. Exigir la responsabilidad en que incurran los condóminos al realizar obras que afecten la estabilidad y seguridad del condominio;

XIV. Tendrá las facultades de un apoderado general para pleitos, cobranzas y para actos de administración, con todas las facultades generales y las especiales que requieren cláusula

especial de acuerdo con la ley, y podrá desempeñar en general todas las funciones y obligaciones inherentes a su cargo, en los términos previstos por este Código, la escritura constitutiva, el reglamento de condominio y administración, los manuales de operación y los acuerdos de asamblea.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 969 El condominio podrá contar con un comité consultivo y de vigilancia, que se integrará en los términos que se establezcan en la escritura constitutiva, el reglamento de condominio y administración o en los acuerdos que adopte la asamblea y tendrá las siguientes facultades y obligaciones:

I. Cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la asamblea, así como los demás deberes que le impongan este Código, la escritura constitutiva y el reglamento de condominio y administración;

II. Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la asamblea;

III. Constatar las inversiones de los fondos de mantenimiento, administración y de reserva;

IV. Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración del condominio;

V. Informar a la asamblea sobre el incumplimiento de las obligaciones de los condóminos;

VI. Coadyuvar con el Administrador, en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones;

VII. Convocar a asamblea de condóminos cuando a su requerimiento el administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes. Asimismo, convocarla cuando, a su juicio, sea necesario; y

VIII. Las demás que se deriven de este Código, de la escritura constitutiva y del reglamento de condominio y administración.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 970 Con relación a los bienes comunes o de copropiedad, tendrá todas las facultades y obligaciones de un apoderado general de los condóminos para administrar bienes, así como para pleitos y cobranzas, con la facultad de articular y absolver posiciones. Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el administrador, dentro de sus atribuciones, serán obligatorias para todos los condóminos.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 971 El Reglamento de Condominio y Administración deberá contener, por lo menos, disposiciones relativas a:

I. Los derechos y obligaciones de los condóminos, respecto de sus unidades en condominio y de los bienes de uso común, así como las limitaciones a que pueda estar sujeto el ejercicio del derecho de usar tales bienes;

II. La administración, mantenimiento y operación del condominio;

III. La forma y requisitos de la convocatoria y de desarrollo de las asambleas;

IV. La forma de designar y remover al administrador o administradores, así como las facultades y obligaciones que se les confieran;

V. En su caso, la forma de designar y remover al comité consultivo y de vigilancia o alguno de sus integrantes y las facultades y obligaciones que se les confieran;

VI. Las materias o asuntos que se reservan a la escritura constitutiva, al reglamento de condominio y administración y al presente Código; y

VII. Las normas a que deban sujetarse las modificaciones de la escritura constitutiva y del reglamento de condominio y administración.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 972 Los condóminos tienen obligación de contribuir mediante el pago de cuotas a cubrir los gastos y las inversiones necesarias para mantener y conservar el condominio en buen estado. En los casos de cesión, traspaso, compraventa o enajenación por cualquier título legal, el condómino enajenante y el adquirente responderán solidariamente de las obligaciones del primero hasta la fecha en que la enajenación sea debidamente notificada al consejo directivo del condominio.

Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones, tales como ascensores, montacargas, y otros elementos o aparatos destinados a servir únicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos serán a cargo del grupo de condóminos beneficiados, en los términos del reglamento de condominio y administración.

La asamblea de propietarios fijará y actualizará el importe de las cuotas ordinarias o aportaciones extraordinarias que los condóminos deben cubrir, las garantías que al efecto los condóminos deben otorgar y en general los términos y condiciones en que pueda exigirse, incluso judicialmente, su cumplimiento.

Será cuota ordinaria, la cantidad proporcional al valor de su propiedad exclusiva con respecto al condominio, que cada condómino debe pagar para absorber los gastos de administración, mantenimiento y operación del condominio de acuerdo a lo establecido en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración respectivo. Será aportación extraordinaria, la cantidad que cada condómino debe pagar para absorber gastos extraordinarios por adiciones, conservación y reposición de bienes y equipos, que previa aprobación de la asamblea general de condóminos, se considere procedente su erogación como un aumento al valor de la inversión o que son susceptibles de amortizarse en dos o más períodos anuales.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 973 Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no cubran oportunamente, causarán intereses al tipo que fije el reglamento de condominio y administración.

El acta de la asamblea en que se acuerde el pago de cuotas anticipadas o en que se distribuyan los gastos ya efectuados, se protocolizará ante Notario Público.

El administrador deberá exigir a los condóminos que otorguen fianza o garantía suficiente para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones.

La asamblea determinará la forma en que se deberán obligar los condóminos a fin de que sus créditos tengan la naturaleza de título ejecutivo. Los créditos respectivos seguirán siempre al dominio de las unidades en condominio, aunque se trasmitan a terceros.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 974 El condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública, respetándose el del tanto, en los términos del reglamento de condominio y administración. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea de condóminos, por un mínimo del 75 por ciento de éstos.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 975 El condómino es responsable solidario del ocupante no propietario que no cumpla con las obligaciones impuestas por este Código, la escritura constitutiva, el reglamento de condominio y administración o los acuerdos de asamblea.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 976 Los condóminos cubrirán el impuesto predial de su unidad privativa y la parte que les corresponda sobre los bienes comunes o de copropiedad, así como los demás impuestos o derechos que, en razón del condominio, sean causados por sí mismos.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 977 Las controversias que se susciten con motivo de la interpretación y aplicación de este Código, del reglamento de condominio y administración, de la escritura constitutiva y de la traslativa de dominio, así como de las demás disposiciones legales aplicables, serán sometidas al arbitraje, si lo prevé el reglamento, o a los tribunales competentes.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 978 Los gravámenes son divisibles entre las diferentes unidades de condominio.

Cada uno de los condóminos responderá únicamente del gravamen que corresponda a su propiedad exclusiva y a los derechos sobre los bienes comunes que le son inseparables. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen sobre otro inmueble, se tendrá por no puesta.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 979 Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en las escrituras constitutivas y de traslación de dominio, por el reglamento del condominio o por este Código y demás disposiciones legales aplicables, gozan de garantía real sobre cada unidad en condominio y derechos comunes que le son inseparables, aun cuando se transmitan a terceros.

La inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, da derecho a todo interesado para obtener del Administrador, y de cualquier acreedor, una liquidación de los adeudos pendientes.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 980 Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado por las autoridades competentes, por institución de crédito o por un especialista en valuación debidamente acreditado ante el Departamento Estatal de Profesiones, una mayoría que represente el 51 por ciento de los votos totales de los condóminos podrá acordar la reconstrucción o la división del terreno y de los bienes comunes que queden con arreglo a las disposiciones legales, sobre construcción, planificación, desarrollo o regeneración urbana y demás que fueren aplicables o, en su caso, la venta.

Si la destrucción resulta menor a la proporción señalada en el párrafo anterior, dichos acuerdos serán tomados por una mayoría especial del 75 por ciento de los votos totales de los condóminos.

Si en ambos casos a que se refieren los párrafos anteriores, el acuerdo es por la reconstrucción, los condóminos minoritarios estarán obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda o a enajenar sus derechos. La enajenación podrá tener lugar desde luego a favor de la mayoría, si en ella convienen los minoritarios; pero será forzosa, a los seis meses, al precio del avalúo practicado por corredor público o institución fiduciaria, si dentro de dicho término no la han logrado los minoritarios.

[Artículo reformado en el primer párrafo mediante Decreto No. 573-02 I P.O. publicado en el P.O.E. No. 20 del 8 de marzo de 2003]

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 981 En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayoría que represente el 75 por ciento de los votos totales de los condóminos podrá resolver, previo dictamen o autorización de las autoridades competentes, la reconstrucción o demolición y división de los bienes comunes o en su caso, la venta de los mismos; siguiéndose en adelante las prevenciones del artículo anterior.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 1130-98 X P.E. publicado en el P.O.E. No. 78 del 30 de artículo 982 El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos